O inadimplemento dos empréstimos imobiliários concedidos nos anos de 1980 ocasionou grande instabilidade e engessamento da liberação denovos recursos para o setor. O problema ocorreu devido ao direcionamento inadequado dos recursos, inúmeras vezes instituído pelo Estado, eis que muitos eram disponibilizados para aquisição de imóveis populares. E por serem captados no mercado financeiro, o custo não era suportado pela população de baixa renda. Aliado a isso, a eleição da hipoteca como garantia invibializa no retorno dos empréstimos.
Outro ponto crucial na instauração desse quadro caótico se deu por ocasião da instabilidade econômica, com a crescente inflação conjugada aos planos aos quais os contratos foram submetidos, a saber:plano de comprometimento de renda ou plano de equivalência salarial, que impediam que as prestações mensais acompanhassem a inflação, gerando amortização negativa e, por conseguinte, vultoso saldo devedor residual.
Inconformados com os valores apresentados a título de saldo, os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação ingressaram com diversas ações judiciais para revisão dos contratos, contudo, não há entendimento pacificado nos tribunais acerca do tema, sendo nesses casos interessante para todos os envolvidos a repactuação/renegociação para por fim ao impasse. Diante de semelhante cenário de instabilidade foi gerada a necessidade da criação de mecanismos efetivos de recuperabilidade que contribuíssem para a diminuição de riscos e fomento das atividades, caso contrário culminaria em uma retração econômica, pois nenhuma economia é alavancada sem crédito.
O direito brasileiro está em constante mudança e busca adequar-se as situações ocasionadas por uma sociedade em constante movimento, tendo criado o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, especificamente na lei nº 9.514/1997, que esabelece, de forma célere e dinâmica, estrutura simples que disciplina novas garantias, de modo a possibilitar que os negócios se desenvolvam de acordo com as regras de livre mercado.
A alienação fiduciária de bens imóveis consiste na transferência da propriedade resolúvel (temporária) do bem ao credor, permanecendo a posse com o devedor, que somente passa a ser proprietário com o pagamento das obrigações assumidas no contrato. Diferentemente dos contratos com garantia hipotecária, em que o devedor é proprietário e o credor tem como garantia o próprio bem. Em sendo aquela a garantia de efetividade na recuperação dos valores disponibilizados no mercado no caso de inadimplemento, certamente cairá em desuso a utilização da garantia hipotecária nos contratos imobiliários, fac á morosidade e burocracia no procedimento de reposição docapital investido.
Conclui-se, portanto, que, nos moldes dos contratos de financiamento. O instituto da alienação fiuciária, a conjuntura econômica e a modificação das regras criadas pelo governo para financiamentos dessa natureza corroboraram para significativa redução de processos judiciais, o que por si só representa um avanço.
A celeridade, agilidade edesburocratização implementada pela lei 9.514/1997 são essenciais para um mercado mais dinâmico, que não exaurem os problemas do setor, mas os reduzem significativamente.
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