Conheça os três tipos de garantia mais utilizados na locação de imóveis

A garantia exigida nos contratos de locação de imóveis é essencial para a realização do negócio, pois é o que evita - ou pelo menos ameniza - o prejuízo do locador no caso do locatário descumprir suas obrigações contratuais, como o dever de pagar pontualmente o aluguel.

Existem três modalidades principais de garantia, sendo que, de acordo com a Lei do Inquilinato, apenas uma delas pode ser exigida pelo locador: caução em dinheiro, fiança ou seguro de fiança locatícia.

A mais utilizada e conhecida das três modalidades é fiança, na qual o locatário apresenta uma pessoa que, em caso de o locatário não cumprir com suas obrigações contratuais, assuma as despesas em seu lugar. O fiador deve comprovar que possui situação financeira para arcar com o débito assumido.

O seguro de fiança locatícia, custa em torno de um aluguel mensal por ano e, em caso de inadimplência, a seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos, se contratados, até a liberação do imóvel, inclusive as custas judiciais relativas ao eventual despejo do inquilino. A apólice do seguro é valida pelo prazo de um ano, portanto, é fundamental que haja a renovação da mesma, senão a locação ficará sem garantia.

Já a caução em dinheiro equilave ao depósito de valor equivalente a três meses de aluguel. A quantia deverá ser depositada em caderneta de poupança e, se comprovado que o locatário tenha cumprido suas obrigações contratuais, deverá ser devolvida no momento da entrega das chaves.

Greve dos bancários da CEF prejudica financiamentos imobiliários

A greve dos bancários da CEF (Caixa Econômica Federal), que chega a 20 dias nesta terça-feira (13), está prejudicando os negócios de financiamento imobiliário.

De acordo com o diretor jurídico da ABMH (Associação Brasileira de Mutuários da Habitação), Lúcio de Queiroz Delfino, no caso dos processos em andamento, com fase final de contratação do financiamento, não foram identificados problemas, o que não pode ser dito em relação aos novos contratos que poderiam ser fechados.

"Em novos financiamentos, tivemos queixas de clientes que não conseguiram fazer simulação e dar entrada na documentação, porque há agências fechadas e não há pessoas para atender", informou.

Quem pretende liquidar uma dívida relativa a um financiamento imobiliário na CEF também enfrenta problemas, já que é preciso emitir uma guia específica do próprio banco, além de fazer o pagamento em uma das agências. Neste dois últimos casos, Delfino explicou que a greve deve causar repercussão por mais três meses, depois de terminada.

Em nota, a CEF disse que, até o momento, o banco não verificou alteração na média de contratação diária, que continua próxima a 4 mil unidades.

Prejuízos

O prejuízo para quem pretende liquidar uma dívida é que são cobrados juros até o momento da liquidação. Quanto mais tarde a pessoa paga, por conta da greve, mais terá de desembolsar. A média dos juros cobrados nestes casos é de 1% ao mês, o que significa que, em uma dívida de R$ 5 mil, a pessoa terá um prejuízo de R$ 50.

No caso dos financiamentos novos, o prejuízo fica para aquela pessoa que quer vender o imóvel, mas terá de ocupá-lo por mais tempo do que planejava, pagando pelo IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) e condomínio, além de outros custos.

Ainda no caso de novos financiamentos, as pessoas que precisam entregar a documentação podem ser prejudicadas financeiramente pela greve, já que os documentos têm prazo de validade de 30 dias. O valor dos documentos chega a ser de cerca de R$ 100.

Em qualquer situação, o que Delfino indica aos interessados em fazer um financiamento ou resolver seus débitos é "não cruzar os braços", procurando agências bancárias alternativas, outros canais (telefone, Internet, por exemplo) e, se preciso, buscando um advogado para tratar de seus direitos. No caso de prejuízo financeiro, se comprovado, é possível recorrer á Justiça e ser ressarcido.

O banco e a greve

A greve preocupa a situação dos financiamentos imobiliários pelo papel da CEF neste segmento. Para este ano, o banco prevê emprestar R$38,5 bilhões em recursos, um volume 65% superior ao apurado no ano passado.

Entre Janeiro e Setembro deste ano, o financiamento habitacional da CEF cresceu 82%, em comparação com período igual do ano passado, chegando a um montante recorde de R$27,1

bilhões emprestados.

Sobre a greve, os bancários exigem igualdade de direitos entre os funcionários-eles alegam que quem foi contratado após 1998 tem menos direitos-, ampliação das contratações, política de valorização salarial e profissional no PCC (Planos de Cargos Comissionados), reconhecimento do cumprimento das metas sociais e PLR(Participação em Lucros e Resultados) maior.

Na quarta-feira (14), os bancários fazem uma assembleia, a partir das 16h, para deliberar sobre a continuidade do movimento.

Valor do imóvel financiado sobe

Em reunião extraordinária do Conselho Curador de Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), o governo conseguiu ampliar o teto do valor do imóvel financiado com dinheiro do trabalhador no programa "Minha Casa, Minha Vida". Agora, o valor do imóvel que poderá ser financiado em cidades com mais de 250 mil habitantes passou de R$80 mil para R$ 100 mil. Já nos locais com mais de 1 milhão de pessoas, saltou de R$100 mil para R$130 mil.

Antes, apenas nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal os trabalhadores poderiam financiar imóveis de até R$130 mil. O conselho autorizou ainda o aumento de 30% para 100% da participação do Fundo de Investimento do FGTS (FI-FGTS) em empreendimentos de infraestrutura geridos pela Caixa Econômica Federal.

Com as mudanças, o governo poderá acelerar o programa "Minha Casa, Minha Vida" e as de infraestrutura, principalmente no próximo ano, de eleição presidencial. O "Minha Casa, Minha Vida" é uma das apostas do presidente Luíz Inácio Lula da Silva para angariar votos para a sua favorita á sucessão em 2010, a ministra da Casa Civil, Dilma Rousseff.

O ministro do Trabalho e Emprego, Carlos Lupi, tentou desvincular o aumento dos financiamntos habitacionais com a disputa eleitoral de 2010. Ele disse que a medida foi necessária porque, com os valores estipulados anteriormente, estava praticamente impossível encontrar imóveis que se enquadrassem no programa. "Não podemos nos pautar com o fato de ter ou não eleições. Essa é uma demanda da sociedade, porque há um grande déficit habitacional no País. Vamos fazer independentemente das eleições".

O Conselho Curador do FGTS aprovou ainda que o valor do imóvel financiado em todas as capitais brasileiras passe para R$130 mil a partir de janeiro de 2010. "A ideia é que todas as capitais passem a ter o mesmo tratamento de cidades com mais de 1 milhão de habitantes", ressaltou Lupi. Com a medida, um número maior de famílias poderá se enquadrar nas regras do programa.

O governo Lula pretende construir 1 milhão de moradias nos próximos anos e reduzir em 14% o déficit habitacional, que atualmente é de 7,2 milhões de moradias. Mais de 90% do déficit está concentrado em famílias com renda de até 10 salários mínimos.

Fonte: Estado de S. Paulo

FGTS para consórcios de imóveis

O saldo de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) poderá ser usado para o pagamento de prestações e a quitação de consórcio de imóveis, segundo informações do site "Congresso em Foco".

As mudanças foram incluídas pela Câmara e pelo Senado na Medida Provisória 462/09 e ainda precisam da sanção da Presidência da República para entrarem em vigor.

O texto foi encaminhado para a Casa Civil da Presidência na última sexta-feira, dia 25 de setembro. Segundo a Casa Civil, no entanto, ainda não foi decidido se a MP será sancionada integral ou parcialmente. As regras atuais do FGTS permitem o uso dos saldos de recursos apenas para lances em consórcio de imóveis.

A ampliação da utilização dos recursos do FGTS para o consórcio imobiliário já enfrentou resistências do governo. No ano passado, o presidente Luís Inácio Lula da Silva vetou a liberação do FGTS para o pagamento de parcelas e quitação de consórcios de imóveis alegando que isso elevaria o volume de saques e reduziria os recursos disponíveis para financiamento da casa própria. Pelas mudanças propostas pela Câmara e pelo Senado, o uso do FGTS nos consórcios valeria para contratos novos e antigos.

Imóveis quitados já ultrapassaram 70%

Em 2008, a região Sul apresentou o maior aumento percentual de residências quitadas no Brasil; na região Norte, houve diminuição.

Do total de domicílios próprios registrados em 2007, a quantidade de imóveis quitados teve uma participação de 70,1%, destacando-se frente aos demais. Os dados fazem parte da Pnad 2008 (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios), divulgada nesta sexta-feira (18) pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia Estatística).

As residências particulares permanentes, no ano passado, alcançaram um total de 57,6 milhões de unidades, o que significa um incremento de 1,8 milhão frente a 2007. Essa quantia elevou a participação relativa dos imóveis próprios em 0,4 p.p. (ponto percentual).

No que diz respeito aos domicilios próprios em aquisição houve um aumento de 0,2 p.p. em um ano. Em contrapartida os cedidos e os classificados em outra forma de ocupação tiveram uma redução nas participações, de 0,4 e 0,1 p.p., respectivamente. Os alugados permaneceram estáveis em 16,6%.

Ainda segundo a pesquisa do IBGE, em quatro das regiões do Brasil, houve crescimento de domicílios próprios quitados, sendo que a região Sul apresentou o maior aumento do período (0,9 p.p.). A região Nordeste, por suavez, foi a única que apresentou diminuição na participação, de 0,2 p.p., ficando em 75%.

Redução da quantidade de moradores

Outros dados apresentados pela Pnad referem-se a quantidade de maradores de cada casa. No Brasil, de forma geral, reduziu-se o número de domicílios com quatro ou mais moradores, passando de 22,3% em 2007, para 22% no ano passado.

Por outro lado, a parcela de domicílios com um único morador manteve a tendência de crescimento, passando de 11,5% para 12% no período, chegando a 12,8% nas regiões Sul e Sudeste.

A média de residentes

Em relação à média de moradores em cada habitação, houve uma pequena redução de 3,4 para 3,3 entre 2007 e 2008. A região Norte apresentou o resultado mais elevado de pessoas por domicílio, de 3,8, enquanto o mais baixo foi registrado na região Sul (2,9).

Fonte: Infomoney

Alienação fiduciária nos empréstimos imobiliários

O inadimplemento dos empréstimos imobiliários concedidos nos anos de 1980 ocasionou grande instabilidade e engessamento da liberação denovos recursos para o setor. O problema ocorreu devido ao direcionamento inadequado dos recursos, inúmeras vezes instituído pelo Estado, eis que muitos eram disponibilizados para aquisição de imóveis populares. E por serem captados no mercado financeiro, o custo não era suportado pela população de baixa renda. Aliado a isso, a eleição da hipoteca como garantia invibializa no retorno dos empréstimos.

Outro ponto crucial na instauração desse quadro caótico se deu por ocasião da instabilidade econômica, com a crescente inflação conjugada aos planos aos quais os contratos foram submetidos, a saber:plano de comprometimento de renda ou plano de equivalência salarial, que impediam que as prestações mensais acompanhassem a inflação, gerando amortização negativa e, por conseguinte, vultoso saldo devedor residual.

Inconformados com os valores apresentados a título de saldo, os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação ingressaram com diversas ações judiciais para revisão dos contratos, contudo, não há entendimento pacificado nos tribunais acerca do tema, sendo nesses casos interessante para todos os envolvidos a repactuação/renegociação para por fim ao impasse. Diante de semelhante cenário de instabilidade foi gerada a necessidade da criação de mecanismos efetivos de recuperabilidade que contribuíssem para a diminuição de riscos e fomento das atividades, caso contrário culminaria em uma retração econômica, pois nenhuma economia é alavancada sem crédito.

O direito brasileiro está em constante mudança e busca adequar-se as situações ocasionadas por uma sociedade em constante movimento, tendo criado o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, especificamente na lei nº 9.514/1997, que esabelece, de forma célere e dinâmica, estrutura simples que disciplina novas garantias, de modo a possibilitar que os negócios se desenvolvam de acordo com as regras de livre mercado.

A alienação fiduciária de bens imóveis consiste na transferência da propriedade resolúvel (temporária) do bem ao credor, permanecendo a posse com o devedor, que somente passa a ser proprietário com o pagamento das obrigações assumidas no contrato. Diferentemente dos contratos com garantia hipotecária, em que o devedor é proprietário e o credor tem como garantia o próprio bem. Em sendo aquela a garantia de efetividade na recuperação dos valores disponibilizados no mercado no caso de inadimplemento, certamente cairá em desuso a utilização da garantia hipotecária nos contratos imobiliários, fac á morosidade e burocracia no procedimento de reposição docapital investido.

Conclui-se, portanto, que, nos moldes dos contratos de financiamento. O instituto da alienação fiuciária, a conjuntura econômica e a modificação das regras criadas pelo governo para financiamentos dessa natureza corroboraram para significativa redução de processos judiciais, o que por si só representa um avanço.

A celeridade, agilidade edesburocratização implementada pela lei 9.514/1997 são essenciais para um mercado mais dinâmico, que não exaurem os problemas do setor, mas os reduzem significativamente.

Minha casa, minha vida

Existe um limite de valor pra financiar?

Os valores estão divididos por cidades. Veja na tabela abaixo em que região você está e quanto você pode financiar:

• Em cidades com mais de 500 mil habitantes, capitais dos outros estados e cidades que fazem limites com elas, o valor máximo do imóvel é de R$ 100 mil;
• Demais cidades o valor máximo do imóvel é de R$ 80 mil;

Vou ter de pagar juros? Quanto?

Você vai pagar juros bem baixos. Veja como era e como ficou.

• De 3 a 5 salários mínimos (R$ 1.395 a R$ 2.325), antes era 5% de juros ao ano, e só podia aproveitar quem tinha Renda Familiar máxima de R$ 1.875. Agora é 5% de juros ao ano, e pode aproveitar quem tem Renda Familiar máxima de R$ 2.325;
• De 5 a 6 salários mínimos(R$ 2.325 a R$ 2.790), antes os juros eram de 8,16% ao ano, agora os juros são de 6% ao ano.

Quanto o Governo Federal vai dar de subsídio (incentivo) pra que eu possa comprar a minha casa?

Isso foi outra coisa que mudou, e pra muito melhor. Confira na tabela quanto o governo dava de incentivo para cada valor de imóvel e faixa de renda familiar e quanto vai ser dado a partir de agora.

Cidades com mais de 100 mil habitantes, capitais e regiões metropolitanas:

• 3 salários mínimos(R$1.395) antes era R$5.016, agora é R$ 17.000;
• 4 salários mínimos(R$1.860) antes era R$2.200, agora é R$ 10.000;
• 5 salários mínimos(R$2.325) agora é R$3.000;
• 6 salários mínimos(R$2.790) agora é R$2.000;

Cidades de 50 mil a 100 mil habitantes:

• 3 salários mínimos(R$1.395) antes era R$4.104, agora é R$ 13.000;
• 4 salários mínimos(R$1.860) antes era R$1.800, agora é R$ 6.000;
• 5 salários mínimos(R$2.325) agora é R$2.000;
• 6 salários mínimos(R$2.790) agora é R$2.000;

É verdade que vai ter prestações de R$ 50,00 por mês?

Sim, se a sua família tem Renda Familiar está na faixa de até 3 salários mínimos(R$ 1.395,00), vocês poderão pagar parcelas de R$ 50,00.

Como vão ser os financiamentos?

• Se a sua Renda familiar está na faixa de até 3 salários mínimos, você vai contar com financiamento total. E nem vai precisar pagar o seguro. O Programa paga pra você.
• No caso de estar nafaixa de renda familiar de 3 a 6 salários mínimos, você vai poder financiar parte do imóvel, com valores de seguro bem mais baixos e acesso ao Fundo Garantidor.
• Renda Familiar é de 6 a 10 salários mínimos: compra com valores de seguro menores e acesso ao Fundo Garantidor.

Quanto eu vou ter de pagar de prestação?

O Pragrama Minha Casa, Minha Vida quer mais é que você seja feliz. Nada de prestação alta para tirar o seu folêgo financeiro e deixar você inadimplente. O valor máximo de prestação qu você ai pagar é de 20% da renda familiar. Exemplo: se a renda da sua família é de R$1.200, o valor máximo de prestação vai ser de R$ 240,00.

O que é o Fundo Garantidor?

Um fendo criado pelo Governo Federal e pela Caixa, especialmente para você não correr riscos. É ele que vai garantir a entrega da sua casa. Com o Fundo Garantidor, você vai pagar bem menos de seguro. E se a sua Renda Familiar for de 0 a 3 salários mínimos, o Governo banca o seguro pra você.

Refens do Sistema

Quem trabalha no ramo imobiliário, como as imobiliárias, construtoras, e outras empresas;bem como, todos os particulares (pessoas físicas) tem sofrido, e sofrido muito com a falta de preparo e desrespeito com que são tratados pelo cartório do Boa vista e por alguns cartórios de registros imobiliários de Joinville. Pois os clientes, que são os verdadeiros mantenedores destes órgãos perecem não ter nenhum valor, mesmo sendo eles quem verdadeiramente sustentam toda essa estrutura. o tempo que se leva para ser atendido nestes órgãos é um abuso, chegando em alguns casos a uma hora e meia;não há banheiro para ser usado pelo cliente do cartório; os acessos especiais para portadores de deficiência física não existem, obrigando essas pessoas a esperarem dentro do carro, no lado de fora do cartório, e até no relento. O espaço destinado para acomodação, enquanto o cliente aguarda para ser atendido é muito precário e pequeno, chegando a formar fila do lado de fora, sem falar do tempo que se tem que esperar por um documento, após o seu pedido. Está na hora de darmos um basta nisso tudo, e exigirmos nossos direitos de clientes, pois o serviço que estes cartórios nos prestam não sai de graça, pagamos e pagamos muito caro por eles;temos que denunciar estes verdadeiros abusos à corregedoria que irá tomar as providências cabíveis, e principalmente não podemos nos acomodar, aceitando este desrespeito como sendo algo normal.

Telefone da corregedoria:(048) 3287-2741

e-mail corregedoria: cgjduviextra@tj.sc.gov.br

FGTS para abater dívida da casa própria!

Dados oficiais revelam que os mutuários da casa própria estão descobrindo as vantagens de sacar o dinheiro do FGTS(Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater ou liquidar o saldo devedor e também para pagar parte das prestações. As retiradas com essas finalidades dispararam nos últimos quatro anos.

Em 2005, R$ 312 milhões saíram das contas do FGTS para amortizar ou liquidar o financiamento habitacional. No ano passado, o volume mais que dobrou:R$639 milhões. Neste ano, somente até julho, já foram retirados R$ 482 milhões, o que projeta em torno de 800 milhões até o fim do ano(156% mais). O valor médio por mutuário foi de R$ 6 mil.

Tendência vantajosa

Embora em valores menores, o montante total utilizado para pagar parte das prestações também cresceu significativamente,63% nos últimos três anos: pulou de 59 milhões em 2005 para R$ 96 milhões. Para este ano, a estimativa é de R$ 140 milhões, 137% mais que há quatro anos.

Não é vantagem para o mutuário deixar dinheiro na conta do FGTS, pois os juros do financiamento são bem mais altos que o rendimento do dinheiro que fica no Fundo de Garantia. Enquanto o saldo do FGTS rende 3% ao ano mais correção pela TR, os empréstimo da casa própria cobram taxas que vão de 5% ao ano (para rendas menores) a 12% ao ano mais TR, além do seguro habitacional por danos ao imóvel, que é calculado com base no valor do saldo devedor existente a cada mês.

O aumento de saques para abater prestação ou saldar dívida foi maior que a da tradicional retirada para cobrir a entrada ou reduzir o valor financiado no momento da compra, que cresceu 43% entre 2005 (R$2,8 bilhões) e 2008 (R$ 4 bilhões). Para este ano, a estimativa é de no máximo empatar com o total usado no ano passado. Nesse tipo de saque, o valor médio variou de R$8.600 a R$9.300 por trabalhador nos últimos dois anos.

Para pagar menos por mês

Chama atenção nas estatísticas o fato de a utilização do FGTS para pagar parte da prestação ter crescido neste ano mais que as demais modalidades em relação a 2008, quando iniciou a crise econômica internacional. Significa que muitos mutuários não estavam aguentando pagar a prestação contratada inicialmente. Isso porque usar o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor é mais vantajoso do que para cobrir parte do valor da prestação devida. É que o mutuário desembolsará menos a título de juros ao longo do financiamento, no caso de amortização, ou se livrará de vez da dívida, caso tenha o suficiente no FGTS para quitá-la.

Mutuário não pode ter outro imóvel

Há regras básicas para utilização do FGTS na casa própria. O trabalhador tem que ter pelo menos três anos de conta do FGTS, mesmo que não sejam seguidos ou recentes. No caso de utilização para amortizar o saldo devedor ou pagar prestações, o imóvel precisa ser financiado pelo SF(Sistema Financeiro da Habitação) e ser moradia própria do mutuário e sua familia.

O titular da conta não pde ter outro imóvel no município onde tem a ocupação principal, nem nas cidades vizinhas ou limítrofes. ambém não pode ser promissor comprador, ou seja, ter adquirido os direitos de m imóvel ainda em contrução, na planta. Outra exigência é que o mutuário não pode ter outro financiamento do SFH em qualquer lugar do País.

Para solicitar o saque do Fundo de Garantia, as prestações do financiamento precisam estar em dia. Outro detalhe é que o mutuário precisa ter atendido essas condições também na época em que comprou o imóvel, ou seja, para moradia própria.

O mecanismo uso do FGTS não é autorizado em caso de imóvel comercial ou mesmo residencial financiado fora do SFH.

Atrás da melhor opção

O mutuário que tem saldo no FGTS deve analisar cuidadosamente seu orçamento para escolher a forma de utilização que mais se encaixa à sua situação. Para quem tem condições de arcar com o atual valor da prestação, a melhor opção é usar o dinheiro para amortizar (abater) o saldo devedor. Como a dívida fica menor, a fatia da prestação que é destinada ao pagamento de juros também diminui. Assim, sobra um valor maior da prestação para deduzir do saldo devedor. Com isso, a dívida diminui mais rapidamente.

A prestação paga pelo mutuário é composta pelo valor referente aos juros, ao seguro habitacional, à taxa de administração (em geral de R$ 25) e à amortização. Só essa última é destinada a reduzir o valor financiado pelo banco. Os demais valores ficam para o banco. Assim, quanto mais rápido abater o saldo devedor, mais rapidamente a dívida é quitada.

Para um saldo devedor de R$ 100 mil e taxa de juros nominal de 8,66% ao ano ou 0,72% ao mês, a parcela dos juros em reais é de R$720,00 de uma prestação de R$1.209(R$71,20 são para pagar o seguro e a taxa de administração). Nesse caso, sobram apenas R$417,80 para abater daquele valor inicialmente emprestado pelo banco.

Se o mutuário for amortizar R$15 mil desse saldo com o FGTS, a parcela dos juros cobrada na mesma prestação cai para R$612,00. Permanecendo a prestação no mesmo valor, vão sobrar R$525,80 para amortizar o valor financiado. Assim, além do saldo devedor estar menor, o mutuário ainda vai conseguir abater o que sobrou mais rapidamente do que nas condições anteriores.

Uso nas prestações

Já no caso de o mutuário usar o dinheiro do saldo do FGTS para pagar parte da prestação mensal, isso não ocorre. O mutuário continua pagando a mesma quantia a título de juros por mês. A única coisa que muda na evolução do pagamento do financiamento é que, em vez de tirar do seu orçamento mensal todoo valor da prestação, o mutuário completa oque deve em cada mês com o dinheiro do FGTS.

Para entender basta tomar como exemplo o mesmo saldo devedor de R$100 mil e prestação de R$1.209,00. Neste caso, o mutuário pode pagar até 80% do valor do encargo mensal com FGTS, ou seja, R$967,20. Mas a parte que o banco reterá para cobrir os juros do mês serão os mesmos R$720,00 caso não fosse usado o FGTS.

O único entrave atual para o uso do FGTS está na demora para liberação dos recursos. Isso porque os financiamentos habitacionais estão em alta. "No começo do ano, a média de contratação era R$93 milhõs por dia útil. Em agosto, chegamos a R$223 milhões ao dia", destaca Jorge Hereda, vice-presidente da Caixa, banco que lidera os financiamentos no Sistema Financeiro de Habitação.

Bancos são livres para fixar condições

As regras para uso do FGTS na casa própria valem para todos os agentes financeiros e não só para a Caixa Econômica Federal. Se tiver algum dinheiro guardado ou receber uma quantia inesperada, como uma herança, o mutuário também deve utilizar esse montante para amortizar o saldo do devedor do financiamento habitacional.

No caso de uso de recursos próprios, cada banco tem suas regras. A Caixa Econômica informou que não estabelece valor mínimo para abatimento do saldo devedor e nem periodicidade ou prazo de carência a contar da assinatura do contrato habitacional. Já o Banco Real só permite amortização com recursos próprios após pagar 20% do saldo devedor. Outros bancos estabelecem valor mínimo, a partir de R$ 10 mil.

Fonte:O Dia

Avaliação de imóveis

O que é a Avaliação de Imóveis?

É a definição técnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de direitos sobre eles (intangíveis). Esta definição é feita dentro de procedimentos técnicos para a realização das análises de valor. Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes. Na categorias dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes.

Desde quando se faz avaliações de imóveis de forma técnica no Brasil?

A Engenharia de Avaliações brasileira surgiu no ínicio do século XX. Os primeiros textos publicados datam de 1918. O engenheiro Luiz Carlos Berrini teve grande importância para o desenvolvimento de técnicas de avaliação, atuando a partir de 1928 e deixou grandes lições, importantes até os dias de hoje.

É de Berrini a afirmação de que:"Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, que o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados".

Qual o objetivo da Avaliação de Imóveis?

É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como: inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros.

Qual tipo de imóvel urbano pode ser objeto de uma avaliação?

Podem ser avaliados terrenos para habitação ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.

O que avaliações deve considerar?

Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde se situa o imóvel.

Qual a melhor maneira de se avaliar um imóvel?

Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade. O melhor caminho é a comparação com dados de transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais. Nestes casos, devem ser aplicados outros métodos.

O que é o valor de um bem?

Um dos aspectos fundamentais na Engenharia de Avaliações é o entendimento do conceito de valor. É importante estudar os mecanismo de formação dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questão. Somente com a compreensão preliminar do fenômeno poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação. Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço.

Qual a diferença entre valor e preço?

O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas. O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões externas. Deve ser lembrado que o valor é unico, para um determinado momento e situação de mercado.

A Norma diz:

"O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita..."

O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único.

O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.

Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou "valor mais provável" é o que chamamos de "valor de mercado".

Por que contratar uma empresa de avaliações?

Para obter uma noção clara e isenta do que realmente valem os bens e para as diversas situações em que se requer determinações de valores por parte de alguém que não está envolvido no negócio diretamente. As avaliações também são previstas em lei para algumas situações, como a reavaliação do ativo imobilizado e as peritagens conciliatórias. É recomendado sempre procurar uma correta avaliação de um imóvel para após saber seu valor, colocá-lo à venda.

Quais as formas de se avaliar um bem?

A melhor forma é por comparação com imóveis semelhantes(método da Comparação de Dados de Mercado). É o melhor método, mas depende da existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores. Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado para um imóvel. Havendo dados, é preciso obter um valor médio. É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros. Não é possivel simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode ser feita por aproximação ou "à sentimento", se for uma avaliação dentro do nível de rigor Expedito, por homogeneização de fatores, se for no nível Normal ou por inferência estatística, para o nível Rigoroso. O método é baseado na análisede informações sobre preços de propriedades comparáveis com a que está sendo avaliada. Os avaliadores precisam conferir as condições em que são feitas as transações para verificar se os preços não estão destoando do mercado.

Segundo a norma de avaliações (NBR 5676), uma avaliação poderá estar enquadrada em um dos seguintes níveis de rigor:

a)Nível Expedito: baseada no "sentimento" ou na experiência do avaliador, sem justificativa matemática ou estatística.

b)Nível Normal: homogeneização de fatores.

c)Nível Rigoroso: inferência estatística.

Corretor de imóveis

O que é ser corretor de imóveis?

O corretor de imóveis ou corretor imobiliário é o profissional que faz o intermédio entre o cliente comprador e o vendedor, na transação de um imóvel, seja ele rural ou urbano. Hoje em dia, praticamente todas as vendas ocorrem com a participação e atuação de um corretor. Assim, o intermediário apresenta aos compradores o imóvel, esteja ele em fase de construção ou não, e disponibiliza as informações necessárias para efetuar a venda.

Qual a formação necessária para ser um corretor de imóveis?

Para exercer legalmente sua profissão, o corretor de imóveis precisa ser credenciado pelo CRECI(Conselho Regional de Corretores de Imóveis). O corretor de imóveis pode requerer o diploma de bacharel em Ciências Imobiliárias, ou pode ter curso superior em Gestão Imobiliária, com duração de 2 anos. Existem outras especializações, como o curso Técnico em Transações Imobiliárias, com duração de um ano. O candidato também pode fazer o Exame de Proficiência, que o habilita a ser corretor e até a montar uma imobiliária. Além disso, é exigido que o corretor imobiliário tenha conhecimentos sobre loteamentos feitos pelo governo e sobre a arquitetura urbana.

Principais atividades

As principais atividades de um corretor imobiliário, basicamente, são:

Apresentar imóveis para visitação pública;

Mostrar o projeto desenvolvido e a região ao redor do imóvel;

Intermediar a negociação dos imóveis;

Verificação da construção dos imóveis (checagem de bom funcionamento);

Organizar os papéis e documentos necessários durante o processo de negociação do imóvel;

Organizar a compra, venda, permuta, locação e incorporação de imóveis.

Áreas de atuação

O corretor de imóveis pode trabalhar em:

Empresas imobiliárias;

Empresas de classificados de imóveis;

Empresas de loteamento e planejamento imobiliário;

Empresas de consórcios imobiliários;

Empresas judiciárias (leilões);

Cartórios de registro de imóveis;

Construtoras.

Mercado de trabalho

Para efetuar compra e venda de imóveis atualmente é sempre aconselhável a consulta de um especialista para melhores resultados. Por isso, o mercado de trabalho para corretor de imóveis encontra-se em grande crescimento e importância no país. Principalmente pelas estatísticas que mostram para este ano, grande desenvolvimento e investimentos no setor da construção civil. Com o crescimento elevado de regiões em expanção, os corretores de imóveis vêm ganhando um espaço de maior importância e influência na hora de efetuar as vendas de apartamentos, edifícios, etc. Além disso diversas novas áreas imobiliárias vêm surgindo, fazendo com que o corretor tenha inúmeras possibilidades de trabalho.

Curiosidades

O Sindicato de Corretores de Imóveis surgiu no Brasil no dia 7 de janeiro de 1937, durante o Estado Novo, quando Vargas criou as primeiras leis trabalhistas. em 27 de agosto de 1962, é regulamentada a profissão de Corretores Imobiliários pela lei nº 4116. Foram criados, então, os Conselhos Federal e regionais de Corretores de Imóveis. Em 26 de outubro ainda do mesmo ano, foram criados os conselhos regionais dos estados do Rio de Janeiro, São Paulo, Rio Grande do Sul, Minas Gerais, Goiás, Paraná e Pernambuco. O Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978, regulamentou a Lei nº 6.530 de 1978, que disciplinou o funcionamento dos órgãos responsáveis pela fiscalização do exercício da profissão.

Onde achar mais informações?

Cofeci

CRECI-SC

CRECI-SP

Acessa.com

Fonte:Brasil profissões (http://www.brasilprofissoes.com.br/)

5 perguntas sobre seguro-fiança:

Quem já precisou de um fiador sabe que convidar alguém para avalizar um contrato pode ser uma situação embaraçosa.Conheça esse outro tipo de garantia que vem ganhando força no mercado.

O que é?

O que ele garante?

Como funciona?

Custa caro?

Quais são as vantagens para o proprietário e para o inquilino?

O que é?

O seguro-fiança, previsto dentro da Lei do inquilionato (Lei 8.245), substitui a figura do fiador na contratação de aluguéis de imóveis. Ele tem a finalidade de garantir ao proprietário o recebimento das mensalidades. Para contratá-lo basta procurar uma corretora. "Muitas vezes a própria imobiliária indica a realização do seguro-fiança e profissionais que trabalhem com este produto. A seguradora, por sua vez, faz uma análize de risco - além de verificar se o inquilino tem alguma restrição cadastral, avalia se a renda dele é suficiente para pagar os encargos.

O que ele garante?

A cobertura básica e obrigatória inclui a inadimplência do aluguel e dos encargos, como pagamento de condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Ocasionalmente, as seguradoras podem ressarcir multas contratuais e danos ao imóvel provocados pelo inquilino.

Como funciona?

A partir do momento em que o inquilino sa torna inadimplente, o proprietário tem um prazo de 15 dias para comunicar a seguradora. Esta, por sua vez, passa a depositar as parcelas, referentes ao valor do aluguel, na data do vencimento até o final do contrato. É possivel também fazer um acordo e regularizar os pagamentos." Na maioria dos casos as chances de negociação são boas". Caso isso não ocorra, a seguradora entra com uma ação de despejo.

Custa caro?

"O inquilino vai pagar aproximadamente o valor de 02 (dois) meses de aluguel", possivelmente divididos em 12 parcelas, ou o valor à vista com desconto. Atualmente, esse seguro está mais acessível e mais fácil de ser negociado. Se tudo estiver em ordem, o cadastro sai em 48 horas. O que costuma dificultar a aprovação é a comprovação da renda. Mas quem não tiver holerites ou comprovantes do imposto de renda, pode apresentar extratos bancários.

Quais são as vantagens para o proprietário e para o inquilino?

O proprietário tem a certeza de que não terá prejuízos com a locação. "Uma ação de despejo demora em média 9 meses para ser concluída". Nesse período, o proprietário não recebe o aluguel. Se o seguro-fiança for a garantia, ele começa a receber desde o momento em que ocorrer a falta de pagamento até o final do período de locação. Para o inquilino, o seguro-fiança tem a vantagem de dispensar a exaustiva procura por um fiador e o depósito de 12 aluguéis no início da contratação, em caso de título de capitalização.

Utilização do FGTS em investimentos Imobiliários:

Modalidades:

Os recursos da conta vinculada do FGTS podem ser utilizados nas seguintes operações:

Na aquisição de imóvel residencial urbano concluído:

Pagamento parcial ou total do preço de aquisição do imóvel;

Pagamento de lance na obtenção da Carta de Crédito ou como complementação do valor da Carta de Crédito para pagamento da parcela de recursos próprios, quando o consorciado permanecer com saldo devedor na Administradora de Consórcio devidamente habilitada pelo BACEN a operar com "Consórcio de Imóveis".

Na construção de imóvel residencial urbano:

Financiamento da construção de imóvel residencial urbano;

Como parte ou valor total dos recursos próprios do proponente. A operação é realizada somente se for vinculada a um financiamento ou a um programa de autofinanciamento contratado com Construtora, Cooperativa Habitacional, Administradora de Consórcio Imobiliário ou Construtor pessoa física.

Impedimentos:

Não é permitido o uso dos recursos da conta vinculada do FGTS nas seguintes operações:

Nova utilização para aquisição do mesmo imóvel, antes de completados três anos desde a ultima utilização para aquisição/construção;

Aquisição/construção de imóvel comercial;

Reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel residencial ou comercial;

Realização de infra-estrutura interna;

Aquisição de lotes e terrenos;

Aquisição de moradia para familiares, dependentes ou terceiros.

Sobre o imóvel:

Destinação:

Deve destinar-se, obrigatóriamente, a instalação de residência do proponente, cujos recursos estão sendo utilizados.

Localização:

O imóvel a ser adquirido deve estar situado em uma das seguintes localidades:

No município onde o proponente exerça a sua ocupação principal, ou em município limítrofe ou integrante da respectiva região metropolitana;

No município em que o proponente comprovar que já reside há pelo menos um ano.

Limites de utilização do FGTS:

1. Na aquisição de imóvel residencial concluído - O valor do FGTS, acrescido do financiamento/autofinanciamento ou da Carta de Crédito do consórcio, quando houver, não pode exceder ao menor dos seguintes valores:

Valor da avaliação efetuada pela CAIXA;

Valor de compra e venda.

2. Na construção de imóvel residencial - O valor do FGTS, acrescido da(s) parcela(s) do financiamento/autofinanciamento ou da Carta de Crédito do consórcio, quando houver, não pode exceder ao menor dos seguintes valores:

Valor da avaliação efetuada pela caixa;

Valor de compra e venda, ou custo total da obra;

Somatório dos valores das etapas do cronograma físico-financeiro.

Condições básicas

Do titular da conta vinculada do FGTS:

Não estar em processo de compra ou ser proprietário de imóvel residencial, concluído ou em construção, financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional.

Não estar em processo de compra ou ser proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção:

1. No Município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios vizinhos e na região metropolitana;

2. No atual município de residência.

Comprovar tempo de trabalho mínimo de três anos sob regime do FGTS.

Do imóvel:

Ter valor de avaliação na data da contratação de até R$500.000,00;

Ser residencial urbano;

Apresentar, na data da avaliação, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção;

Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior ou liberação da última parcela de construção há menos de três anos;

Estar devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis responsavel pela sua região.

Condições excepcionais quanto á propriedade de imóvel residencial urbano:

Também podem utilizar os recursos da conta vinculada do FGTS os trabalhadores enquadrados nas situações abaixo:

Detentor de fração ideal igual ou inferior á 40%;

Propriedade de fração ideal do mesmo imóvel concluído;

Separado judicialmente e que tenha perdido o direito de residir no imóvel de sua propriedade;

Usufrutuário se renuciar expressamente a essa condição;

Nu-Proprietário exclusivamente para aquisição de outro imóvel;

Venda e compra simultânea.

Fonte: Site- Caixa Econômica Federal (www.caixa.gov.br)